Andrahand: Hur tar jag ut rätt hyra?

Så tar du ut rätt hyra?
Vi reder ut reglerna så att du kan ta ut rätt hyra. Foto: Colourbox

Andrahandsuthyrning blir bara vanligare och vanligare. Nästan alla har vid något tillfälle bott i andrahand, eller hyrt ut sitt boende i andrahand. Men reglerna runt andrahandsuthyrning är rätt krångliga. Det är till exempel inte lätt att reda ut vad som är en ”skälig hyra”.

Vi reder ut vad som gäller när du vill hyra ut i andrahand utifrån det boende du vill hyra ut:

Jag bor i en hyresrätt

Om du bor i en hyreslägenhet och har ett förstahandskontrakt har du rätt att hyra ut din bostad, så länge du får tillåtelse av din hyresvärd. Om värden nekar dig att hyra ut kan du gå till Hyresnämnden och ansöka om tillstånd. Det gäller att ha skäl för uthyrningen, till exempel att dina familjeförhållanden har ändrats och du behöver något större/mindre, eller att du ska plugga/arbeta på annan ort. Det gäller också om du vill flytta ihop och ”provbo” med din flick/pojkvän under en begränsad tid.

Vad är en skälig hyra i hyresrätt?

I en möblerad hyreslägenhet får du lägga på 10–15 procent på den hyra du själv betalar. Hyran ska hållas i samma nivå som hyrorna för likvärdiga lägenheter med samma bruksvärde i området, står det i lagen. Och det gäller att det är lägenheter som fått sin hyra bestämd i en förhandling mellan en hyresvärd (privat eller kommunal) och en lokal hyresgästförening.

Bruksvärde betyder det praktiska värde en bostad har ur en hyresgästs synvinkel.

Till exempel kan alltså en bra planlösning eller närhet till lekplats öka en lägenhets bruksvärde. Det är dock inte den individuella hyresgästen som bestämmer vad som är bra med en bostad. Närheten till lekplatsen höjer alltså bruksvärdet på bostaden även om du själv inte har barn. Läs mer om bruksvärde hos hyresnämnden.

Likvärdiga lägenheter betyder att de ska ha ungefär samma storlek, antal rum och ha cirka samma modernitetsgrad. Placeringen i förhållande till ortens centrum ska också vara ungefär samma och boendemiljön i stort ska vara så likvärdig som möjligt. Läs mer om likvärdiga lägenheter hos hyresnämnden.

Kom ihåg att hyresgästen kan ansöka om återbetalning om de anser att hyran inte varit skälig. Ansökan måste göras till hyresnämnden inom tre månader efter att hyresavtalet upphör, och då kan du tvingas återbetala delar av hyran för upp till ett år tillbaka i tiden.

Jag bor i en bostadsrätt

Från 2014 kom nya regler för andrahandsuthyrning av bostadsrätter (läs propositionen här) som gör det lättare att hyra ut i andrahand än för de som bor i hyreslägenhet. Så länge bostadsrättsföreningens styrelse godkänner det kan en bostadsrätt till exempel hyras ut med skälet att den är svårsåld på grund av svår situation på bostadsmarknaden.

Bostadsrättsföreningen kan i vissa fall ta ut en avgift av medlemmen som hyr ut i andra hand, dock maximalt tio procent av gällande prisbasbelopp.

Tillstånd för uthyrning gäller dock alltid per hyreskontrakt, så om du tänker dig att hyra ut kortid till många olika personer, till exempel på semestern, så måste du faktiskt ansöka om tillstånd för varje hyresgäst. Om du som bostadsrättshavaren hyr ut  utan tillstånd riskerar du att bli uppsagd.

Om du bor kvar i bostaden så räknas den som hyr av dig som inneboende och då behöver du inte tillstånd av styrelsen. Läs mer om vad du ska tänka på om du vill skaffa inneboende och bor i bostadsrätt.

Vad är en skälig hyra i bostadsrätt?

Andrahandshyra för en bostadsrätt får inte överstiga kapital- och driftkostnaden för bostadsrätten. Du har också rätt att lägga på en viss summa om du hyr ut möblerat.

Bestämmelserna om vilken hyra som kan tas ut finns att läsa i lagen om uthyrning av egen bostad.

Du ska ange skäl för att du vill hyra ut. Det kan i praktiken vara nästan vad som helst så länge som din bostadsrättförenings styrelse godkänner det, och ger andra medlemmar i bostadsrätten samma möjligheter.

Befogad anledning kallas den motivation som bostadsrättsföreningen lämnar om de inte tycker att du ska få hyra ut. Du kan då gå till hyresnämnden och överklaga.

Jag bor i radhus, villa eller annan typ av äganderätt

Eget hus kan hyras ut på samma sätt som lägenhet, med den skillnaden att du inte behöver be någon om lov. Och du kan välja att hyra ut delar av huset. Hyran ska du sätta enligt samma regler som gäller för bostadsrätter, d.v.s. lagen om uthyrning av egen bostad.

Skatteavdrag

Du kan hyra ut din bostad för mellan 40 000-50 000 kronor om året skattefritt om det handlar om en bostadsrätt eller villa. Läs mer om skattelättnader när du hyr ut här.

Om det uppstår tvist

Du kan vända dig till hyresnämnden om det skulle uppstå problem med uppsägning av hyresavtal/uppsägning. Hyresgästen kan också vända sig till hyresnämnden om de menar att hyran är oskälig. Är du medlem i Hyresgästföreningen har du rätt till personlig rådgivning från en rådgivare eller jurist.

När du hyr ut din bostad i andrahand får du räkna med ett visst slitage, men om något förstörs eller försvinner har du rätt till ekonomisk kompensation. Gör en ordentlig inventarieförteckning, och plocka bort föremål som du är extra rädd om.

Det är alltid lika viktigt för både den som hyr ut som den som är hyresgäst att gå igenom ditt försäkringsskydd före inflyttningen!

Om du har fler frågor när du ska hyra ut kan du alltid maila oss på info@bostadsportal.se.