Vilka regler som gäller angående din rätt att få bo kvar i din bostad efter uppsägningstid eller kontraktsuppsägning kan vara svårtydliga. Vi har gått igenom vad som gäller för dig som hyresgäst och hur lagen för besittningsskyddet fungerar i olika situationer.
Vad är ett besittningsskydd och hur fungerar det?
Besittningsskydd, eller besittningsrätt, är en lagstadgad rätt att få bo kvar efter uppsägningstiden, också om hyresvärden säger upp kontraktet. Besittningsskyddet gäller starkast vid hyra i första hand. Du finner det i den så kallade hyreslagen, som egentligen heter Jordabalkens 12 kapitel, i paragraferna 45, 45 a och 46.
Jag har ett förstahandskontrakt
Om du hyr ett rum eller lägenhet i förstahand gäller besittningsskyddet från kontraktets första dag. Det gäller också om din hyresvärd (till exempel en studentbostadsstiftelse) hyr minst tre lägenheter av fastighetsägaren. Din hyresvärd kan inte säga upp hyresavtalet utan att ha särskilda skäl. Särskilda skäl kan vara att hyresgästen misskött sin bostad, inte sköter hyresbetalningarna eller uppträtt störande.
En hyresgäst som blir uppsagd men inte vill flytta kan därför vända sig till hyresnämnden för att få skälen till uppsägningen prövade. Du har då rätt att bo kvar i lägenheten under den tid som nämnden prövar ärendet. Hyresnämnden bedömer vad som är viktigast: hyresgästens behov av att bo kvar i lägenheten eller hyresvärdens behov av att få den tömd, och om det är oskäligt för hyresgästen att hyresavtalet upphör.
Jag har ett andrahandskontrakt
Besittningsrätten är inte alls lika stark för andrahandshyresgäster. Du kan aldrig få besittningsskydd gentemot hyresvärden som äger fastigheten, bara gentemot den som hyr ut till dig i andrahand. Du får heller inte rätt att överta hyresavtalet från förstahandshyresgästen. Det avtal som finns mellan den som har förstahandskontrakt och hyresvärden påverkas aldrig av förhållandet mellan den som har första- och andrahandskontrakt.
Vad får du då rätt till? Jo, efter att du bott mer än två år i bostaden får du ett besittningsskydd gentemot förstahandshyresgästen, om du inte skrivit på ett kontrakt om att du avstår från besittningsskyddet. Det betyder att du inte automatiskt behöver flytta ur den lägenhet som du hyr bara för att förstahandshyresgästen vill flytta tillbaka. Du kan bestrida det och bo kvar och förstahandshyresgästen måste då föra tvisten till hyresnämnden. Oftast ger hyresnämnden förstahandshyresgästen rätt, och då upphör ditt andrahandsavtal och du får flytta ut, men om du vill vinna tid medan du letar efter annat boende så har du alltså allternativet att vägra att flytta ut medan saken avgörs av hyresnämnden.
Jag bor med min sambo, men står inte på hyreskontraktet
Om du är gift eller sambo med den hyresgäst som står på kontraktet har du faktisk samma besittningsskydd som denne. Så även om din sambo gör något som förverkar kontraktet, till exempel stör grannarna, eller om den som står på kontraktet säger upp det, eller dör, så kan du ha rätt att överta hyresrätten och få hyresavtalet förlängt för egen del, så länge som hyresvärden godkänner dig. I ett fall som gick hela vägen Svea hovrätt fick en kvinna till slut ta över kontraktet när hennes sambo slarvat med räkningarna.
Jag hyr ett möblerat rum
Den som hyr ett möblerat rum får besittningsskydd efter nio månader. Detta gäller när du hyr rummet i andra hand, men inte som inneboende, d.v.s. att förstahandshyresgästen delar bostaden med dig. Som inneboende får du aldrig rätt till besittningsskydd.
Jag hyr en bostadsrätt i andra hand
Det finns ingen besittningsrätt när du hyr en äganderätt eller bostadsrätt oavsett hur länge du som hyresgäst hyr bostaden. Till äganderätter räknas lägenheter eller hus där personen som hyr ut själv är fastighetsägare. Här gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Enda undantaget är om privatpersonen/hyresvärden hyr ut fler bostäder än en. Då gäller återigen hyreslagen och kan eventuellt ge dig besittningsrätt.
Mitt hus ska rivas – kan de tvinga mig?
I ett rivningskontrakt finns det en speciell klausul som gör att besittningsskyddet inte gäller eftersom hyresgästerna ändå måste flytta när huset väl rivs. Men fram till det att huset demoleras gäller ett normalt besittningsskydd för hyresgästerna hyresvärden får alltså inte säga upp boende av andra anledningar än att huset rivs.
Källor: Hyresnämnden, Jordabalken, Hyresrättsföreningen.
