Begreppet besittningsskydd kan kännas juridiskt och svårtolkat, men det är i själva verket en viktig trygghet för dig som hyr din bostad. Kort sagt handlar det om din rätt att bo kvar, även om din hyresvärd vill säga upp avtalet. Hur starkt skyddet är beror dock på vilken typ av hyreskontrakt du har, hur länge du har bott i bostaden och om ni har avtalat om något annat.
I den här guiden går vi igenom vad besittningsskydd innebär i praktiken – och vad som gäller i olika situationer.
Vad är besittningsskydd och när gäller det?
Besittningsskydd, ibland kallat besittningsrätt, är en lagstadgad rättighet som innebär att en hyresgäst inte utan vidare kan tvingas flytta från sin bostad, även om hyresvärden säger upp hyresavtalet. Det här skyddet finns för att skapa stabilitet för hyresgäster och förhindra att människor utan goda skäl förlorar sitt hem.
Reglerna om besittningsskydd hittar du i Jordabalken 12 kapitel, framför allt i paragraferna 45–46. Skyddet gäller automatiskt i förstahandskontrakt men kan även uppstå i andra situationer, exempelvis efter långvarig andrahandsuthyrning – dock med vissa begränsningar.
Jag har ett förstahandskontrakt
För dig som hyr en lägenhet eller ett rum i förstahand är besittningsskyddet mycket starkt. Skyddet träder i kraft från och med den dag du flyttar in, och det innebär att din hyresvärd inte utan vidare kan säga upp avtalet.
Det är endast i vissa situationer som uppsägningen kan godtas enligt lagen. Det handlar främst om allvarliga skäl som att hyresgästen:
- Upprepade gånger betalat hyran för sent eller inte alls
- Stört grannar eller grannskapet
- Misskött lägenheten eller använt den till olaglig verksamhet
Om en uppsägning sker utan att du som hyresgäst tycker att skälen är rimliga, kan du välja att inte flytta ut. I så fall går ärendet vidare till Hyresnämnden, som gör en bedömning av vad som är mest rimligt – hyresvärdens behov av att få tillbaka lägenheten, eller din rätt att bo kvar. Under tiden har du rätt att bo kvar i lägenheten tills ärendet är avgjort.
Jag har ett andrahandskontrakt
Besittningsskyddet för andrahandsuthyrning är inte lika självklart som för förstahandshyresgäster. Du får inte besittningsskydd gentemot fastighetsägaren, utan bara mot den person som hyr ut till dig, det vill säga förstahandshyresgästen.
Det finns dock ett viktigt undantag: om du har hyrt bostaden i andrahand i mer än två år i följd, och inte har skrivit under ett avtal om att avstå från besittningsskyddet, får du ett skydd gentemot den som hyr ut. Det innebär att du kan motsätta dig att behöva flytta, även om personen med förstahandskontraktet vill ta tillbaka bostaden. För att lösa tvisten måste den personen då vända sig till Hyresnämnden.
I praktiken brukar Hyresnämnden ofta ge rätt till förstahandshyresgästen, särskilt om syftet med andrahandsuthyrningen från början var tillfälligt. Men för dig som hyresgäst kan det innebära extra tid att hitta ett nytt boende, eftersom du har rätt att bo kvar tills ärendet är avgjort.
Jag bor med min sambo, men står inte på kontraktet
Många tror att man saknar rättigheter om man inte står på hyreskontraktet, men så är det inte alltid. Är du sambo eller gift med den person som har kontraktet, har du i många fall samma besittningsskydd.
Det innebär att du i vissa situationer kan ha rätt att ta över hyreskontraktet om:
- Ni separerar
- Hyresvärden säger upp kontraktet utan skäl som rör dig personligen
- Den kontraktsinnehavande partnern avlider
Jag hyr ett möblerat rum
Den som hyr ett möblerat rum i andrahand får besittningsskydd efter nio månaders boende, så länge det inte är fråga om ett inneboendeförhållande. Här är skillnaden viktig:
- Andrahandsuthyrning (du hyr hela bostaden eller en avskild del): du kan få besittningsskydd efter nio månader.
- Inneboende (du bor tillsammans med den som har kontraktet): inget besittningsskydd, oavsett hur länge du bott där.
Det är alltså avgörande om du har en egen del av bostaden med kök, badrum och ingång, eller om du delar gemensamma utrymmen med den som hyr ut.
Jag hyr en bostadsrätt i andrahand
När du hyr en bostadsrätt eller villa i andrahand gäller inte det vanliga besittningsskyddet enligt hyreslagen. I stället regleras det av lagen om uthyrning av egen bostad, som ger en svagare ställning för hyresgästen.
Det innebär att:
- Avtalet ofta upphör vid det datum som anges i kontraktet, utan krav på uppsägning.
- Du som hyresgäst har begränsade möjligheter att bo kvar efter avtalets slut.
Ett undantag kan finnas om den som hyr ut har flera bostäder. I så fall kan hyreslagen i vissa fall bli tillämplig och därmed öppna upp för besittningsskydd. Men det är en bedömning som görs från fall till fall, ofta i Hyresnämnden.
Mitt hus ska rivas – vad händer då?
Om du hyr en bostad i ett hus som ska rivas, gäller särskilda regler. Ofta skrivs det in en rivningsklausul i hyreskontraktet. Den innebär att besittningsskyddet inte gäller i det fallet, eftersom syftet från början varit att byggnaden ska tas ur bruk.
Så länge huset inte är rivet gäller dock vanliga rättigheter enligt hyreslagen. Hyresvärden får alltså inte säga upp dig utan skäl, annat än att rivningen ska genomföras. Tidsgränser och uppsägningstider ska fortfarande följas.
