Regler för hyressättning och skälig hyra i bostadsrätt och hyresrätt

Många som hyr ut sin bostad funderar över vad som räknas som en skälig hyra – oavsett om det gäller bostadsrätt, hyresrätt, förstahandskontrakt eller uthyrning i andrahand. Det finns tydliga regler för hyressättning, och det är viktigt att känna till dem för att undvika problem längre fram. 

När du hyr ut en hyresrätt i andrahand får hyran inte vara mycket högre än din egen förstahandshyra. Hyr du ut bostaden möblerad kan du lägga på cirka 10–15 %, men beloppet måste vara rimligt. En hyresgäst har rätt att överklaga hyran till Hyresnämnden, även i efterhand – upp till tre månader efter att hyresgästen flyttat ut. Om hyran bedöms som oskälig kan du som hyresvärd bli återbetalningsskyldig för överhyra, upp till ett år bakåt i tiden.

Så mycket får du ta ut i hyra

Hyressättningen ska alltid baseras på en skälig hyra. För en hyresrätt innebär det att hyran ska motsvara vad en likvärdig lägenhet i samma område, storlek, skick och standard kostar. Oftast används din egen hyra som riktmärke – särskilt om du har ett förstahandskontrakt, där begreppet skälig hyra förstahandskontrakt handlar om att hålla sig inom den nivå som Hyresnämnden bedömer som rimlig. 

För dig som hyr ut en bostadsrätt gäller andra regler. Hyran får inte överstiga bostadens kapital- och driftkostnader. Du får lägga på 10–15 % extra för möblering, men det måste anges tydligt i avtalet. Kom ihåg att bostadsrättsföreningar får ta ut en särskild avgift vid andrahandsuthyrning – maximalt 10 % av ett prisbasbelopp (år 2025 motsvarar det 5 730 kr per år).

Hyra ut till inneboende – vad är en skälig hyra?

Du har alltid rätt att hyra ut ett rum till en inneboende – både i hyresrätt och bostadsrätt – utan särskilt tillstånd, så länge du själv bor kvar. Den skäliga hyran för inneboende ska motsvara den del av bostaden de använder. 

Om en person hyr ett rum i en trea (t.ex. 1 av 3 sovrum) är det rimligt att ta ut cirka en tredjedel av den totala hyran. Du kan även inkludera andel av gemensamma utrymmen (som kök och vardagsrum), så länge summan hålls inom det som anses skäligt. 

Vad händer om hyran är för hög eller för låg?

Om hyran är för hög kan Hyresnämnden besluta om återbetalning av överhyra, något som är vanligt vid uthyrning av bostadsrätt i andra hand. Då beräknas skälig hyra andrahand utifrån kapital- och driftkostnader, inte utifrån dina lån eller amorteringar. 

Det betyder att du som har höga lån kan tvingas ta ut en lägre hyra än dina faktiska utgifter. Samtidigt kan någon med låg månadsavgift göra en mindre vinst – så länge hyran är skäligt satt. 

Rätt hyressättning skapar därför trygghet både för dig och din hyresgäst – och minskar risken för konflikter eller återbetalningskrav.