Att du planerar att hyra ut under en längre period betyder inte automatiskt att det rör sig om ett förstahandskontrakt. Det är viktigt att förstå skillnaden mellan att hyra ut i förstahand och att annonsera en bostad för andrahandsuthyrning med tillsvidarekontrakt. Här reder vi ut begreppen.
Skillnaden mellan de olika begreppen
Ett förstahandskontrakt innebär att du hyr direkt av en hyresvärd, till exempel ett bostadsbolag eller en kommunal bostadsförmedling. Ett andrahandskontrakt innebär att du hyr av någon som själv är hyresgäst – alltså en person med ett förstahandskontrakt.
Om du hyr ut en bostad som du själv hyr i första hand, eller om du hyr ut en bostadsrätt, blir du hyresvärd för den som flyttar in. Det innebär att du ansvarar för att ta in hyra, och kan bli ersättningsskyldig om din hyresgäst missköter sig. I värsta fall kan du som förstahandshyresgäst till och med förlora ditt kontrakt om din andrahandshyresgäst stör grannarna.
Olika lagar reglerar rättigheter och skyldigheter beroende på om du hyr ut i första eller andra hand. Det gäller allt från hur hyran sätts till vilket besittningsskydd som gäller – alltså hyresgästens rätt att bo kvar efter kontraktets slut. Kom ihåg att i en bostadsrätt eller villa har hyresgästen inget besittningsskydd, oavsett hur länge de bott där. I förstahandsuthyrning är det vanligt med tillsvidarekontrakt, vilket innebär att hyresgästen får bo kvar så länge avtalet inte sägs upp och personen sköter sig och betalar hyran. Andrahandsuthyrning är i regel tidsbegränsad – ofta tre månader, ett år eller två.
Vad gäller i just ditt fall?
Här nedan förklarar vi vad som gäller beroende på vilken typ av bostad du hyr ut:
Om du äger huset
Äger du huset du hyr ut, räknas det som förstahandsuthyrning – oavsett om det handlar om en vecka eller två år. Det gäller även om du hyr ut ett rum, en stuga eller ett attefallshus på tomten. Men om du själv hyr huset eller stugan, och vill hyra ut vidare, klassas det som andrahandsuthyrning och kräver godkännande från din hyresvärd.
Om du äger bostadsrätten
Att hyra ut en bostadsrätt räknas alltid som andrahandsuthyrning, även om det bara gäller ett rum. Du behöver dessutom få godkännande från bostadsrättsföreningen. Reglerna varierar – vissa föreningar är restriktiva, medan andra tillåter exempelvis tillfällig uthyrning via plattformar som Airbnb. Observera att tillståndet du får oftast gäller en specifik hyresgäst, så vid byte behöver du ansöka på nytt. Att ta in en inneboende kräver däremot inget tillstånd, så länge du själv bor kvar i lägenheten.
Om du är förstahandshyresgäst
Ska du hyra ut din hyresrätt, måste du alltid ansöka om tillstånd hos din hyresvärd. Om det godkänns blir du hyresvärd och din hyresgäst omfattas av ett andrahandskontrakt. Om hyresvärden nekar tillstånd kan du vända dig till hyresnämnden för att överklaga. Vill du hyra ut längre än vad kontraktet anger, krävs ett nytt skriftligt godkännande i god tid – annars riskerar du att förlora din bostad.
Oavsett uthyrningslängd klassas detta som andrahandsuthyrning, eftersom du inte själv bor kvar. Hyresgästen har heller inte rätt att automatiskt överta lägenheten om du själv väljer att inte flytta tillbaka. Det är alltid din hyresvärd – till exempel ett bostadsbolag – som avgör det.
Om du är andrahandshyresgäst
Att hyra ut en bostad du själv hyr i andra hand vidare till en tredje part är inte tillåtet. Tredjehandsuthyrning räknas som ett kontraktsbrott och kan leda till att alla inblandade parter förlorar rätten till bostaden. Det enda du lagligt får göra är att ta in en inneboende – men då måste du själv också bo kvar i lägenheten. Tänk också på att du som andrahandshyresgäst fortfarande ansvarar för att hyran betalas och att din inneboende följer reglerna.
