Om du hyr ut en bostad, oavsett om det är i första eller andrahand, har du enligt lag ett ansvar för att bostaden är i gott skick. Denna skyldighet kallas underhållsplikt och innebär att bostaden ska vara beboelig både vid inflyttning och under hela hyrestiden. Vad som räknas som ett godtagbart skick beror delvis på bostadens ålder och skick, men också på vad som är normalt att förvänta sig. Reglerna ser dessutom olika ut beroende på om det rör sig om en hyresrätt, en bostadsrätt eller ett eget hus.
Underhållsplikt enligt lagen – vad innebär det?
Underhållsplikten är reglerad i hyreslagen, det vill säga 12 kap. i Jordabalken. Enligt paragraf 9 ska bostaden vara i godtagbart skick när hyresgästen flyttar in. Paragraf 15 säger att bostaden ska hållas i detta skick även under hyrestiden.
Det innebär i praktiken att hyresvärden ansvarar för att till exempel målning, tapetsering och reparationer utförs när det finns behov, och att detta bedöms utifrån sådant som normalt slitage, byggnadsår och standard. Det spelar ingen roll om du hyr ut en villa, en lägenhet eller ett rum, bostaden ska vara fullt användbar för det ändamål den är avsedd för.
Samtidigt har hyresgästen en så kallad vårdplikt. Det innebär att hyresgästen ska ta hand om bostaden, vara aktsam och inte orsaka skador. Om något händer på grund av slarv eller vårdslöshet, till exempel att skadedjur får fäste för att bostaden inte städats, kan hyresgästen bli ersättningsskyldig.
Hyr du ut en hyresrätt i andra hand?
När du hyr ut en hyresrätt i andra hand gäller fortfarande underhållsplikten, men ansvaret gentemot fastighetsägaren ligger kvar hos dig som förstahandshyresgäst. Det innebär att om din hyresgäst orsakar skador, till exempel genom ovårdat boende, fester eller slitage som går utöver det normala, så är det du som ansvarar inför hyresvärden. Därför är det viktigt att du väljer hyresgäst med omsorg och att du skriver ett tydligt andrahandsavtal.
Du bör också se till att ha en försäkring som täcker uthyrning och påminna hyresgästen om att även de bör ha en hemförsäkring. Förutsatt att du har fått tillstånd för andrahandsuthyrning, vilket du måste ha för att inte riskera ditt eget kontrakt, kan hyresgästen i många fall själv kontakta fastighetsägaren om det uppstår problem i bostaden, som att elementen inte fungerar eller att kylskåpet går sönder.
Om du hyr ut en bostadsrätt i andrahand
Uthyrning av en bostadsrätt regleras i bostadsrättslagen, framför allt i paragraferna 10 och 11. Du som är bostadsrättshavare ansvarar för att bostaden är i gott skick invändigt, vilket innefattar ytskikt, vitvaror och utrustning i kök och badrum. Däremot är det bostadsrättsföreningen som ansvarar för byggnadens yttre skick, det vill säga sådant som fasader, ledningar, tak och ventilation.
Trots att din hyresgäst bor i lägenheten är det du som står ansvarig om något skulle gå sönder eller om det uppstår en tvist. Därför är det extra viktigt att ha ett bra avtal, en betrodd hyresgäst och en försäkring som gäller även vid uthyrning.
Du bör också läsa igenom föreningens stadgar noga, eftersom det kan finnas särskilda regler som påverkar vad som gäller vid andrahandsuthyrning, till exempel om tillstånd, kontraktstid eller ansvar för fel.
Gemensamma utrymmen – vem har ansvar?
När det gäller gemensamma utrymmen, som trapphus, tvättstugor, gårdar eller förråd, har du som hyr ut i regel inget direkt ansvar för skötseln. I hyresrätter är det fastighetsägaren som har driftansvar för dessa ytor.
I bostadsrätter är det föreningens styrelse som sköter gemensamma utrymmen. Om något upplevs som nedgånget, trasigt eller smutsigt kan hyresgästen själv vända sig till rätt part, antingen fastighetsägaren eller styrelsen.
Vårdplikt – hyresgästens ansvar
Det är lätt att tro att allt ansvar vilar på dig som hyr ut, men även hyresgästen har juridiska skyldigheter. Enligt vårdplikten ska hyresgästen ta hand om bostaden och använda den på ett aktsamt sätt. Det handlar inte bara om att undvika att slå sönder saker, utan också om att sköta renhållning, vädra och använda utrustningen korrekt.
Om hyresgästen orsakar skador genom oaktsamhet, till exempel genom att inte rapportera ett vattenläckage i tid, kan det leda till skadeståndsansvar. Vårdplikten gäller även för eventuella gäster som vistas i bostaden, så du som hyresvärd har rätt att ställa krav på hur lägenheten behandlas även indirekt.
Sammanfattning
Att hyra ut sin bostad innebär ett ansvar – både juridiskt och praktiskt. Du ska se till att bostaden är i godtagbart skick vid inflyttning och att den förblir det under hela hyresperioden.
Skillnaderna mellan att hyra ut en hyresrätt, bostadsrätt eller villa kan vara stora, men principen är densamma: du ansvarar för underhåll och att din hyresgäst kan bo tryggt och säkert. Med rätt kunskap, tydliga avtal och kommunikation kan uthyrningen bli både trygg och smidig, för alla parter.
